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二手房买卖税怎么收 交易需要交哪些税

发布时间:2021-01-31浏览: 2

二手房买卖税到底是怎么收的?有什么征收标准呢?二手房存量房交易计税价格评估上线系统又是什么?想要了解相关内容,请跟随五律小编一起阅读下面的文章。
 
近年来,我国房地产市场蓬勃发展,新房房价持续走高,与新房相比二手房市场同样红火。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号第三条“调整完善相关税收政策,加强税收征管调整个人转让住房营业税政策”,“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”该政策的出台,促使全国各地陆续启动二手房存量房交易计税价格评估上线系统,税务系统的评估价不仅更加贴近实际市场价格,同时也令二手房买卖报低价的现象大幅减少。
 
早在2010年年底,国家相关部门要求各地逐步推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。随后,各地都开始陆续建立了自己的二手房交易计税价格评估系统。所谓二手房交易评估计税,就是应用房地产评估技术加强二手房交易税收征管,其核心内容是评估二手房交易申报价格。换言之,买卖双方申报的交易价格符合客观实际时,将按纳税人申报的交易价格征税;而如果其申报的交易价格明显偏低且无正当理由的,将按二手房交易评估值征税,实际操作中就表现为哪个价高按哪个征税。广州市地税局分别于2012年4月1日和2013年8月1日上线应用评估系统的住宅部分和非住宅部分功能。
 
有不愿意具名的按揭公司负责人介绍说,一旦税务部门的评估价都超过实际市场成交价,就会阻碍二手市场的成交,税务部门的税收反而可能会减少,也易造成与买卖双方的争议。在广州,由于税务部门的系统与银行系统已连接,所以如果要申请按揭贷款购房的买家,更不可能会报低价蒙混过关。在现实操作中,不少买家反而会为了获得更多的银行贷款而报高价。
 
个案:低价成交房源可能被多征税
 
不过,虽然二手房买卖核价系统在广州推行较为顺利,但在其他一些地区则出现过争议。日前,有媒体就报道了江苏盐城市民杨先生以95万元的价格买了一套二手房,但在交税时,地税部门要其按167.5万元交税。盐城市地税局税征处负责人解释,95万元的价格低于市场价,167.5万元是根据盐城市存量房交易纳税评估系统得出的。
 
业内人士分析,类似的事件最近各地都有发生,均是出现市场成交价与税务评估价脱节,导致购房者纳税金额增加,甚至于无法顺利成交过户的现象。当然,其中有的是搞“阴阳合同”,故意做低成交价以求避税,但也有市场价格已经下降,而二手房评估系统滞后所致。
 
记者从业内人士处也了解到,地税部门的二手房评估系统“补涨”的幅度确实比地产价格近期的涨势要大,特别是以前的价格都是多年以来“报低价”累积而成。广州自从银行系统对接二手房网签系统后,地税核定的交易价格非常贴近市场。
 
一按揭公司的负责人向记者表示,以其公司亲身代办的个案为例,绝大多数税务部门比买卖双方成交价高的案例都是因为买卖双方报低价,极个别情况下,也有低价成交房源被多征税的情况。如一套35万元总价的小户型单位,就曾被核价36.5万元征税。“这套房子有特殊因素,买家要缴足社保年限再去过户,等了差不多一年时间,过户时税务部门已更新评估价,且这套房源在区域内楼龄较长。”
 
操作:对核价有异议可请第三方评估
 
广州市地税部门透露,广州市存量房交易计税价格评估系统严格按照财政部和税务总局要求的评估路线和技术规范,并委托独立第三方采用批量评估的方式确定存量房计税价格。评估系统的基准价格体系覆盖全市数据库容量庞大,加上评估系统在技术上无法实现对个案交易中出现的卖方急于出售,买方承担全部税费,改变原房产证用途(比如将房产证原为商业的物业实际用作公寓等居住用途)等影响交易价格的个性化因素予以考虑,因此评估系统的核定价格和纳税人的交易申报价格可能会出现个别差异。
 
另一方面,不同于超市商品交易明码标价,存量房交易的最终成交价格受买卖双方基于市场预期、价值认可、付款方式等诸多偶合性因素影响,难以实现统一的市场价值,特别是商铺等经营用途的房产的交易价格在市场上客观存在较大价差。同时,“阴阳合同”也致使纳税人的真实成交价格和纳税申报价格存在价差。
 
业内人士就介绍,市民如果实在对地税部门核价有异议,可以在收到核价的通知书后,向地税部门提交调整减免计税单价的申请,并且按照规定请第三方评估公司进行评估,以确定应税价格。

 
二手房交易需要交哪些税
 
二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向买卖双方征收的各类税费。根据我国关于房屋税收的法律法规及规范性文件的有关规定,在二手房交易过程中,买方和卖方都需要承担的不同的税费,主要是以下几种:
 
买方:
 
1、契税:成交价或评估价(高者)×1.5%(商用用房或大于144平米的税率为3%);
 
2、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元;
 
3、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%;
 
4、产权转移登记费:50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)。
 
卖方:
 
根据《营业税暂行条例》的规定,个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。又按照财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
 
享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件:住宅小区建筑面积容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。
 
印花税、土地增值税
 
自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。
 
转让二手房,要交纳个人所得税。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。转让收入为实际成交价格。
 
根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定,对转让住房收入计算缴纳个人所得税的,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。所谓合理费用,指的是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
 
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,可按3%的比例核定征税。个人转让自用五年以上,并且是唯一的家庭生活用房,经地方税务机关核实,其所得暂免征个人所得税。
 
附加税费
 
转让二手房时,卖房人应以应纳营业税额为计税(费)依据,适用税(费)率如下:
 
1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征;
 
2、教育费附加按3%的征收率计征;
 
3、地方教育附加按2%的征收率计征;城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。
 
希望五律小编整理的二手房交易税费的内容能够帮到各位读者朋友,如果各位对二手房交易税费还有其他的疑问,欢迎免费咨询我们五律网站的专业律师。

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