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被骗购买不满五年的二手房多缴税费 买卖的注意事项

发布时间:2021-01-31浏览: 1

我国关于二手房交易税费有这样一条规定,所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担。房屋产权满5年的房屋进行二手房交易就可以免征税费,为了少交税费,很多人选择购买产权满5年的房子,但是骗子专门就利用这一点进行行骗,这不,下文中就介绍了市民女士被骗购买房屋多交税的事情。
 
市民顾女士向青年报投诉称,2013年9月14日,她通过太平洋房产中介枣庄路店购一套二手房的过程中,中介和卖家均口头承诺该套二手房“满五年唯一”,但是顾女士并没有在购房合同中与卖方明确这一点。事实上,由于该套二手房并不符合“满五年唯一”的标准,顾女士为此不得不多付了9万元的税费。而中介事后则推诿责任,认为顾女士在购房时就已经知道该房并不符合“满五年唯一”的条件,中介只不过是配合买卖双方做一出戏给税务部门看。
 
中介暗示“满五年唯一”
 
当顾女士相中了位于金桥路这套房子时,上家姚女士报出345万元房子总价。顾女士曾提出“连带税费一起一共是多少”的问题。
 
顾女士回忆,这时太平洋房产中介枣庄路店有关工作人员林先生并没有告诉她这套房子不符合“满五年唯一”的标准,而是非常隐蔽地误导了顾女士,“他当时说的是如果按‘满五年唯一’计算,税费为18万多元。所以我一直认为该房屋是‘满五年唯一’的。”
 
“最后算清了税费是大约18万元,中介费3.5万元。”顾女士说,这是将房子成交价“做低”至240万元(另105万元,以室内装修等相抵),这是按“满五年唯一”标准计算出来的结果,由于觉得这样计算出来的总价还可以接受,就与太平洋房产中介和上家姚女士签订了购房协议。顾女士记得,购房前,姚女士也说过该套房子“满五年唯一”,今年2月前往浦东新区房地产交易中心办理审税等相关事宜时,上家姚女士对窗口工作人员也承诺说这是她在上海的唯一房产。
 
比预期多缴9万税费
 
顾女士告诉记者,虽然这套房子成交价被“做低”至240万元,但浦东新区房产交易中心当天对该套房子的成交价定为279万元。3月21日,她前往缴税时,考虑到政府部门官方定价比房子“做低”后的价格高了39万元,她特意多准备了5万元税款——一共23万元用于缴税。
 
然而,即使这样,她所备税款还是少了——税单提示的税费为27万多元。由于比最初算出来的18万元多了9万多元,顾女士“大吃一惊”,“顿时有了种上当受骗的感觉,当时就暂停缴税”。当顾女士要求中介拿出善后解决方案时,却被对方告知“缴税期限只有3天,过期交滞纳金或者重审税”。
 
“中介开始推诿责任,最后还污蔑说我是在知道房产不符合‘满五年唯一’的情况下签的合同。”顾女士说,直到此时她才知道,原来中介口头承诺的“满五年唯一”是假的。然而从交易双方签订的协议书来看,这笔房屋买卖变成了上家配合她承诺“满五年唯一”来减免税款,“言下之意,中介不过是串通大家演一场戏给税务部门看看的。”
 
没细看协议内容后悔莫及
 
5月8日,青年报热线记者前往枣庄路上太平洋房产中介现场采访时,相关工作人员林先生就在店内,但拒绝采访。记者进一步致电太平洋房产中介总部有关负责人王先生,对方没有接电话。
 
在查看顾女士所签房产交易协议时,一则《补偿协议》引起了记者的注意,该协议第4条款中写道:“甲方(上家)同意配合乙方(顾女士)承诺该房产为其家庭名下位于上海唯一一处房产”。
 
“就是这个第4条,让上家原来口头的承诺,变味成了配合我们下家的承诺——好像是我要求上家这么承诺一样,但是用得着要上家这么配合我‘演戏’给税务部门看吗?”回头看着这一条,顾女后悔当初在《补偿协议》上签字时,不该没有细看,“如果当初看出来了,我肯定不会在《补偿协议》上签字;如果当初看出来了,就知道这句话的言外之意是上家房子不是‘满五年唯一’。”
 
【律师点评】
 
即便“做”低税款 也有偷税嫌疑
 
记者咨询上海申骏律师事务所赵星海等多位律师时,他们均认为,上家配合下家承诺其房产为“满五年唯一”的条款,一般情况下,实质内容其实就是上家房产不具备“满五年唯一”条件。
 
多位律师认为,在当今二手房交易市场中,类似上家配合下家承诺“满五年唯一”的情形,已非个例。由于“满五年唯一”房子在二手房交易时比不是“满五年唯一”房子的税费要低,交易协议签订前,上家和中介会口头说“满五年唯一”,或是以“满五年唯一”方式计算税费,暗示房子“满五年唯一”,而为了降低上家和中介自身责任,为了促成交易继续进行,在前期“铺垫”后,又会在书面约定中,以上家配合下家承诺“满五年唯一”情况出现,一旦下家在协议上签字,就会后悔莫及。
 
多位律师指出,由于各区、各个时间段内,有关方面对“满五年唯一”审核力度不一样,有的房子,即使不是“满五年唯一”情况,也可能不会被发现,仍按“满五年唯一”计算税费。如此,一些人就抱着侥幸心理,在“满五年唯一”上“做文章”降低税费。
 
多位律师指出,二手房交易中,“满五年唯一”规定与税费密切相关,在其未正式公开“松绑”情况下,抱着侥幸心理向税务部门作虚假承诺,不论是哪一方,都有偷税漏税之嫌。甚至有律师指出,如此约定“居心不良”,与法相悖,应该无效。
 
五律小编提醒大家,这么做的操作风险较大,隐蔽性较强,购房者一定要注意,最好找大型有品牌的中介公司,这样能更好的避免上当受骗,避免利益受损。

 
二手房的买卖需要注意哪些事项
 
由于二手房性价比高,交易简易现房现卖,不用等太长时间以及二手房周边配套设施完善、交通便捷等原因,形成了二手房市场火爆的局面。购买二手房时,也有很多需要注意的地方,本文就列举出需要注意的事项以供大家参考。
 
买卖二手房须注意事项有:
 
1、共有人的权利。
 
房地产权利登记分为独有和共有,共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产,买卖房地产签订合同时,房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。
 
原职工已购公有住房上市出售的,参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售,并签字盖章;因故无法在合同内签字盖章的,应出具同意出售的其他证明。
 
房地产权证内的权利人将房地产出售前,应与其配偶协商一致,出售后配偶再提出异议的,由权利人承担法律责任。
 
2、定金。
 
买卖合同定金是双方履行合同的担保,双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。
 
3、房屋交接。
 
房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人,买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。
 
出卖人将原购入的商品住房出售的,开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人,买受人享有两书规定的权益。
 
4、房屋质量。
 
质量条款是买卖合同的必要内容,买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
 
5、房屋登记情况查询。
 
房地产买卖合同签订前,买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料,查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制,以维护自身权益。
 
6、房屋承租的处理。
 
买卖已出租房屋的,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
 
7、房屋抵押事项。
 
买卖已抵押房地产的,出卖人应当事先书面通知抵押权人,并就有关事项协商一致,同时告知买受人房地产抵押的事实。
 
8、房地产买卖后的土地使用权
 
(1)居住房屋
 
居住房屋出售,占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中,房地产权证注明土地使用年限的,应在合同第三条第(一)项如实填写。
 
未补交土地出让金的花园住宅出售时,买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续,补交出让金,并选择合同第三条第(二)项。
 
(2)非居住房屋
 
该土地使用权以出让方式取得的,出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第(一)项,其中,房地产权证注明土地使用年限的,应如实填写。
 
按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金,当事人应选择第三条第(二)项。
 
除上述情况外,《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式,属此范围的,当事人应在第三条第(三)项内约定。
 
9、集体所有土地上房屋的买卖对象。
 
集体所有土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。
 
10、住房户口迁移。
 
已投入使用的住房买卖,除房屋交接和权利转移外,住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。
 
11、维修基金交割。
 
根据《上海市居住物业管理条例》规定,房地产买卖合同生效之日起的十日内,当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位,并办理房屋维修基金户名的变更手续,帐户内结余维修基金的交割,当事人可在补充条款中约定。
 
五律小编提醒大家,二手房交易有着许多隐患,因此,为了避免日后一些不必要的矛盾和纠纷,在买卖二手房过程中一定要注意上述的注意事项,尽量在事前就避免今后的纠纷。

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