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二手房交易中购房者需要特别重视哪些方面 注意哪些合同问题

发布时间:2021-01-31浏览: 19

在城市化进程加快的今天,很多人都会选择在城市买房。由此也会产生很多纠纷,在房屋买卖时出现的纠纷主要有购房合同纠纷、不能按期交房纠纷、违约纠纷。本文就购房时的相关问题作相应分析。
 
共有二手房出售需全体共有人同意
 
我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。因此,在二手房买卖中,买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是,如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时,买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。
 
在实践中,有时会出现这样的情况;属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后,其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时,如果买家是善意购房,即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。
 
三方需明确各自的权责
 
卖方在委托中介时,应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格,卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”,明确房屋的权属和使用现状, 以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。
 
买家通过中介找卖家时,应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中介签订的书面协议,应包括房价、保留期限及定金处理等条款,并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后,实际交付定金前,买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。
 
买家须实地查看卖家房屋有无出租
 
如果二手房出售前已经有房客承租,那么在租期内,有同等条件下,房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况,并告知房价等出售条件,房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权,卖家有得到房客出具的书面表示后,可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况,而擅自卖给其他人,则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言,为避免出现此类问题,应该对房屋进行实地考察,确定是否有房客居住其内,以确保交易的安全性。
 
妥善解决签约后的后续事项
 
买卖双方签好买卖合同后,除了收付房款、办理过户外,还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此,买家卖家也要妥善处理,避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时,买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合,以保证各自的权益。比如,双方可约定合同签订后付房款30%,交房时付房款30%,产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时,双方还要明确违约责任,如约定逾期交房或逾期付款,每日付总房价一定比例的违约金;超过多少天时,一方有权选择违约金,超过多少天时,一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之,买卖合同的内容越详细,履行起来的可操作性就越强,也越能促成买卖的顺利进行。
 
“两个定金”大不同
 
定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题,主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的,在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中,用来担保买家卖家在约定的时间内,按照约定的条件,到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同,要承担定金被卖家没收的风险,如卖家反悔不签《房地产买卖合同》,要承担双倍反还定金的责任。
 
第二个定金出现在《房地产买卖合同》中,用来保证买卖合同签订后,买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况,违约方要承担相应责任。
 
当然,买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》,在合同中也可以约定定金条款,用来保证签订的合同后,双方能够按照合同的约定履行各自的义务。
 
三类二手房权利受限制,交易前必须严加审查
 
常见权利受限制的二手房大致有以下几类:一是没有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后方可进行交易过户,二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来,或通过其他方式依法解除查封后,方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时,对今后的转让就设有一定的限制条件,该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位,之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人,但要符合一定条件时,才能将房屋上市转让买卖这样的二手房,一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。

 
二手房买卖中 需要注意哪些合同问题
 
 随着市场经济的繁荣,二手房买卖市场也蒸蒸日上。但是,在司法实务中,很多的房产纠纷也随之出现。合同问题也是纠纷中常见的问题。本文就二手房买卖中应当注意的合同问题作相应分析。
 
(1)确认房主
 
核实房主的真实身份。签订二手房买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性,主要是购房者核实房主的身份、房屋证件的真实性和其证件与业主身份的一致性,尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈,最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易,买卖双方都希望交易过程安全稳妥,最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任,由其在中间验证双方的真实身份,确认房屋有无产权纠纷,对双方行为进行制约。
 
(2)前期费用
 
在购房前,购房者应落实房屋的相关费用是否结算清楚、房屋是否有历史遗留问题,如欠费或相应协议,这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款;交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用,时间明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易,物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,也都应在合同中明确写明。
 
(3)维修基金
 
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于二手房买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。水、电、煤气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理,物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,买方人住后收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,原业主早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,物业清单应作为合同的附件,记录下水、电、煤气三表的具体数据,在交房当时,及时结清各项费用。附属设施验收时不忘记录。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,抑或采用图像资料作为合同附件。
 
(4)付款过户
 
明确操作方式。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定,一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户,买方不愿先付款”的交易现状,在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主,而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,为此买方有权利知道房产的过户时间。
 
(5)过户延迟
 
慎约时间责任。按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时,房主暂时无法将户口迁出或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间,这时,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出,买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。
 
(6)违约责任
 
约定偿付时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务,顺利完成交易,但因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象,签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。实践中,二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明,但对于偿付时间却没有具体约定,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加人“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)_日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
 
(7)不可抗力
 
《民法通则》第153条规定,“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定,不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。
 
(8)单方面条款不应免责
 
作为购房合同中的免责事由,“不可抗力”一定是要符合法律明确规定的,不能凭自己的主观臆想去推定,否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中,开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项:
 
①施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。
 
②市政配套的批准与安装的延误。其实,开发商所述的这两种事件的情况,依据法律的规定可以推出,都不具备不可抗力的三个必备条件,即并非为不能预见,不能避免且不能克服的客观情况,简单地分析一下,在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的,即使是不能克服的,那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险,而不能将此风险转移给购房者。同样,市政配套的批准与安装是具有一定的程序性,开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限,如果确实是政府行为而导致延误的,那也是开发商在开发房地产过程中可以预见和可能要承担的风险,而不能将此风险转移给购房者。如果在契约中将此类事件列人不可抗力条款项下,则因违反法律的明确规定,成为无效条款,同时开发商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。所以说,在签订购房合同时,正确理解“不可抗力”的法律含义,对开发商和购房者来说是十分必要的。

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