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按揭房转让时需要注意的问题 购买安置房的不利影响有哪些

发布时间:2021-02-02浏览: 0

按揭房转让是房产交易允许的交易类型。那么,按揭房转让时,需要注意哪些问题?按揭房转让时,需要遵守哪些规定?按揭房转让与一般房产转让有什么不一样?按揭房转让有哪些具体规定?
 
按揭房转让需要注意什么
 
贷款所购房屋转让时,受多种合同关系约束,存在多个房地产权利人:
 
一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系,
 
二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。
 
所以,贷款所购房屋转让时,除了遵从一般房屋转让的条件,还要考虑贷款合同关系的特殊性。
 
贷款担保方式对所购房屋转让的约束
 
1.抵押房屋的转让
 
采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款,贷款银行作为抵押权人,对卖房人的房屋享有抵押权,未经贷款银行同意,卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前,银行无法同意卖房人办理解押手续,这样,房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。如何解决这个问题呢:
 
(1)卖方可以用其它担保方式做替代担保,暂时解押,待房屋过户,房屋出售所得价款偿还银行贷款后,解除借款合同。例如,借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保,并变更《贷款合同》以便办理解押手续,待房屋过户后,用收回的房款提前还清贷款。
 
(2)买卖双方通过二手房中介机构进行交易,如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议,通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保,并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。
 
2.第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响
 
借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的,贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意,并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式,避免因未经银行同意转让贷款所购房屋,或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息甚至收取违约金。同时,如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋的约定,决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人,以避免纠纷。
 
3.无论何种情况,房屋转让前,都应及时办理各类合同的变更手续,房屋转让后应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续,以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。
 
4.目前北京市房屋转让基本上通过中介机构进行,大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系,因此,房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息,简化手续。
 
贷款所购房屋转让时,购房人能否办理个人住房贷款?回答是肯定的。对购房人而言这种贷款与商业银行办理的二手房贷款程序基本一样,主要不同点是:
 
(一)由于转让的房屋是贷款所购,因此贷款银行要求转让双方的购房资金都通过贷款银行结算,由于受让方也申请银行贷款,因此,转让方提前还清银行贷款,受让方得到贷款都要在同一天进行,银行会在双方资金的结算时间、方式上做特殊安排,房屋 转让双方都应该按照事先协商好的时间、方式办理借款、还款手续,这样才能保证交易正常进行;
 
(二)对于转让期房的,由于开发商要为受让方提供期房阶段第三方保证,因此房屋转让双方要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间,并将开发商退给期房转让方的资金、期房受让方支付给开发商的房款、开发商为期房转让方提前还清银行贷款金额以及银行给期房受让方的贷款金额计算清楚,避免交易过程中出现不必要的纠纷。
 
总之,由于我国住房二级市场开放不久,交易过程的法制化和规范化还有一个过程,广大购房者在转让贷款所购房屋时,要多研究有关合同,多与贷款银行、购房者、房屋交易部门和开发商沟通,以寻求一条高效的交易途径。

 
购买安置房的不利影响有哪些
 
购买安置房的不利影响是影响安置房上市交易的重要因素。那么,购买安置房的不利影响有哪些?购买安置房可以存在哪些风险?购买安置房可以上市交易的条件有哪些?
 
购买安置房的不利影响:
 
第一,房价上涨容易诱使卖方违约。
 
按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里,房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时,卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下,一套拆迁安置房在最终过户之前,可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况:谁最终取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权人,至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为,买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了,就算卖方违约,还能把我从房子里赶出去不成?可事实上,完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权,并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
 
第二,买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。
 
在城市扩展的过程中,一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格,而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议:卖方认为,房子还没有过户,则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为,房款已经全部结清,自己已经入住,则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方:一方面,拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物,而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失,相反,通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面,拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的,并非没有合法的依据,因而不属于不当得利。因此,卖方在已经收取了购房款之后,仍然有权利获得拆迁补偿款。
 
第三,易受不确定因素影响。
 
交易时间过长,则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中,在完成过户之前,卖房人死亡了,而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议,认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户,就不得不与从未谋面的继承人进行交涉,继而卷入到卖房人的家务当中。最终,买房人选择通过诉讼来解决问题,但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人,有的已经赴海外定居。在这种情况下,法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达,就很难预测了,而诉讼也将因此被拖延下去,买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外,国家税收、信贷等宏观调控政策的变化,也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
 
买房者在购买拆迁安置房时,不能仅仅看到其相对低廉的价格,更应当看到其特殊的风险。笔者认为,购买拆迁安置房并非明智之举,因为要顺利完成交易所消耗的时间过长,其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价,而其可能损失的却是整个房屋。
 
买安置房有政策风险
这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范,出现或抬高一些入市门槛,比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房),产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

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