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二手房定金纠纷怎么解决 五证两书是什么

发布时间:2021-02-04浏览: 23

随着二手房房屋交易量的日益增长,遇到的问题也越来越多。那么二手房交易定金陷阱你遇到过吗,如何防范二手房定金陷阱?请阅读下面的问题了解。
 
二手房买卖在房地产交易市场中已逐渐成为主旋律,而伴随着这一主旋律,二手房买卖的定金纠纷却在逐年增多,且表现形式趋向复杂化多样性。此文针对一些中介机构利用消费者对法规的不熟悉,任意索取居间费用的典型案例予以剖析,提醒消费者提防中介公司设计的种种定金陷阱,同时对二手房买卖中的定金合同或定金条款加以了解释。
 
在签订定金合同或交付定金前首先要注意区分定金的类型。立约定金、成约定金、解约定金和违约定金之间是有差别的。1995年出台的《担保法》关于定金的条文较为简单,而2000年最高人民法院出台的《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》的规定大大丰富了我国定金制度的内容,具体为:
 
立约定金
 
以定金交付为订立主合同的担保,如果一方之后拒绝签订主合同的,应当承担定金罚则。例:王某看中了在中介公司挂牌的位于浦东大道总价120万元的一套三居室房。一经纪人告之王:“你先交8万元定金给上家,一星期内来签订买卖合同。王不假思索,当场交付。后王因抵押贷款未办成,拒绝签约,并要求取回8万元定金。那么王某的8万元定金能否取回?回答是否定的。
 
成约定金
 
以定金交付作为主合同成立或生效要件,不交付定金,主合同不生效。例:甲为中介公司,想买下乙的商铺设立分公司。乙对甲说:“可以,但须先付定金。”甲同意。双方于2月1日签订买卖合同,合同中有一条款约定:“甲必须在3月1日之前交付乙定金20万元,否则合同不生效。”后来甲在2月15日就交付乙定金20万元。问该合同是否生效?何时生效?回答是合同生效,生效日为2月15日。
 
法律依据
 
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

 
五证两书是什么
 
房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证,买房一定要审查五证两书一表。五证是哪五证呢?二书又是哪二书呢?请阅读下面的文字了解。
 
什么是房产五证:
 
房产五证之一:《国有土地使用证》
 
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同,分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
 
房产五证之二:《建设用地规划许可证》
 
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。
 
发证目的:确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
 
法律后果:按照有关规定,房地产商即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效。
 
房产五证之三:《建设工程规划许可证》
 
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。
 
发证目的:确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。
 
法律后果:房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,对有关责任人员,可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
 
房产五证之四:《建筑工程施工许可证》
 
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,负
 
责开工审批等项工作。
 
房产五证之五:《商品房销售(预售)许可证》
 
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。
 
什么是房产两书:
 
房产两书之一:《住宅质量保证书》
 
《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时,针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件,具有法律效力,开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
 
房产两书之二:《住宅使用说明书》
 
《住宅使用说明书》:应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。
 
以上是由五律小编为您整理的有关五证两书是什么的内容,希望对您有所帮助。请您在购房的时候一定要认清这五证两书,以保障您的合法权益,避免一些不必要的麻烦。

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